LTV · DTI · DSR: 내 집 마련을 위한 필수 지식

요즘 집을 사려고 마음 먹었다면 꼭 알아야 할 세 가지 약자, LTV, DTI, 그리고 DSR에 대해서 이야기해볼까 해요. 복잡해 보일 수 있지만, 이 세 가지만 제대로 파악한다면 내 집 마련의 꿈을 한층 더 현실적으로 다가갈 수 있을 거예요. 그럼, 차근차근 설명해드릴게요!

내 집 마련의 첫걸음, LTV · DTI · DSR 이해하기

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출비율로, 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말합니다. 즉, 집의 자산 가치를 기준으로 얼마까지 대출을 해줄 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 예를 들어, LTV가 60%라면 5억 원짜리 아파트를 구입할 때 최대 3억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로, 대출자의 연간 소득 대비 연간 상환해야 하는 부채 원금과 이자의 비율을 말합니다. 즉, 대출자가 벌어들이는 소득을 기준으로 대출 상환 능력을 평가하는 지표입니다. DTI가 40%라면 연소득이 5,000만 원일 때 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한합니다.

DSR(Debt Service Ratio)는 총부채원리금상환비율로, 대출자의 연간 소득 대비 연간 상환해야 하는 모든 대출의 원금과 이자의 비율을 말합니다. 기존의 DTI가 주택담보대출의 원금과 이자만 계산했다면, DSR은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 합산하여 계산합니다. 

따라서 위 세 가지 용어를 이해하는 것은 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 매우 중요합니다. 각 지표의 기준에 따라 대출 가능 금액이 결정되기 때문에, 자신의 소득과 자산 상황을 고려하여 적절한 대출 계획을 세우는 것이 필요합니다.

LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율)란 무엇인가?

주택담보대출비율(LTV)은 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 할 때 해당 주택의 가격에 대비하여 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 집의 자산 가치를 기준으로 얼마까지 대출을 해줄 수 있는지를 나타내는 지표라고 할 수 있습니다.

예를 들어, LTV가 60%이고 10억짜리 아파트를 구매한다고 가정한다면, 최대 6억 원까지 대출을 받을 수 있게 됩니다. 하지만 실제로 대출 가능한 금액은 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 신청자의 신용등급, 소득 수준, 대출 상환 능력 등이 그 예입니다. 

국에서는 부동산 시장의 안정화와 가계부채 문제 해결을 위해 LTV를 규제하고 있습니다. 지역, 주택 종류, 대출 기간 등에 따라 LTV 비율이 다르게 적용되며, 대출 한도 역시 제한됩니다. 

이러한 규제는 대출자의 상환 능력을 고려하여 대출 부실화를 예방하고, 부동산 시장의 과열을 방지하는 데 목적이 있습니다.

DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)의 중요성 파악하기

총부채상환비율(DTI)은 대출자의 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 의미합니다. 즉, 대출자가 벌어들이는 소득을 기준으로 대출 상환 능력을 평가하는 지표입니다.

이는 주로 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 부채를 합산하여 계산됩니다. DTI가 높을수록 대출 상환에 어려움을 겪을 가능성이 높아지기 때문에, 금융기관에서는 대출 심사 시 DTI를 중요한 요소로 고려합니다. 

DTI를 50%로 제한인 경우 이는 연간 소득이 1억원이라면, 연간 원리금 상환액이 5천만원 이내여야 한다는 것을 의미합니다. 다만, 정부는 생애 최초 주택 구입자에게는 80%까지 완화하기도 했습니다. 

이렇게 DTI를 규제함으로써 대출자의 상환 능력을 초과하는 대출을 방지하고, 가계부채 문제를 예방하고자 하는 것입니다.

💰DTI vs 신 DTI 차이

DTI = (신규 주택 담보 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100
신 DTI = (모든 주택 담보 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 소개

총부채원리금상환비율(DSR)은 대출자의 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해, 기존의 DTI가 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만 반영했다면, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 합산한다는 차이가 있습니다.

예를 들어 연봉 5,000만원인 사람이 매년 갚아야 할 빚의 원금과 이자가 2,500만원을 넘으면 추가 대출을 받을 수 없습니다. 마이너스 통장 역시 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 미리 확인해야 합니다. 

전세자금 대출이나 중도금 대출, 이주비 대출 같은 집단 대출 및 서민금융상품 대출은 제외되지만, 이외 할부금, 카드론, 자동차 할부금 등은 모두 포함되므로 꼼꼼한 관리가 필요합니다.

🎖️아래 내용은 스트레스 dsr 관한 내용입니다. 참고 하세요!

스트레스 DSR 제도 시행, 자세히 알려드립니다.

2월 26일(월)부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 DSR이 시행됩니다.(관련QA 포함)

LTV · DTI · DSR 산정 방법과 계산 예시

 LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율) : 주택의 담보가치와 비교하여 대출금액이 어느 정도 수준인지 나타내는 비율로, [(대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치] × 100으로 산정됩니다. 

예를 들어, 10억짜리 아파트를 구매하고자 할 때 LTV가 60%라면 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다.

LTV계산기 : 네이버 통합검색

DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) : 연간 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융비용이 차지하는 비율로, [(해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득] × 100으로 산정됩니다.

연봉 5,000만원인 사람이 DTI 50% 조건으로 대출을 받는다면 연간 원리금 상환액이 2,500만원을 초과하지 않는 범위에서만 대출이 가능합니다.

DTI계산기 : 네이버 통합검색

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) : 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율[(모든 가계대출 원리금 상환액) ÷ 연소득]×100으로 산정됩니다.

DSR계산기 : 네이버 통합검색

내 집 마련을 위한 LTV · DTI · DSR 관리 전략

• 본인의 소득과 자산 상황을 고려하여 대출 가능 금액을 미리 파악해야 합니다. 과도한 대출은 금리 인상 등의 외부 요인에 따라 상환에 어려움을 겪을 수 있으므로, 무리한 대출은 지양해야 합니다.
• 대출 상환 기간을 최대한 길게 설정하여 월 상환액을 줄이는 것도 좋은 방법입니다. 단, 이 경우 총 이자액이 증가하므로 상환 계획을 충분히 고려해야 합니다.
• 정부에서는 서민들의 내 집 마련을 지원하기 위해 다양한 대출 상품을 제공하고 있으니, 이를 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 대표적인 정책금융상품으로는 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등이 있습니다.
• 대출금리를 꼼꼼히 비교하여 가장 낮은 금리를 제공하는 은행을 선택하는 것도 중요합니다. 은행마다 대출금리가 다르기 때문에, 여러 은행의 대출조건을 비교해보는 것이 좋습니다.
• 대출 규제가 완화되면 LTV, DTI, DSR 등의 대출 한도가 증가하게 됩니다. 이는 대출을 통한 내 집 마련이 쉬워진다는 것을 의미하지만, 대출 수요가 증가하면서 대출금리가 상승할 가능성이 높습니다.
• 반면, 대출 규제가 강화되면 대출 한도가 감소하게 되므로 대출을 통한 내 집 마련이 어려워집니다. 그러나 대출금리가 하락할 가능성이 높아지며, 대출 상환 불이행 등의 금융 리스크가 감소하게 됩니다.

성공적인 주택 구매를 위한 마무리 조언

주택 구매는 큰 결정이므로 계약을 체결하기 전에 모든 측면을 신중하게 검토해야 합니다. 몇 가지 마무리 조언은 다음과 같습니다.

• 철저한 조사 : 구매하려는 주택의 상태, 주변 환경, 학군 등을 철저히 조사하세요. 지역 부동산 중개업자와 이웃 주민들로부터 정보를 수집하고 현장을 직접 방문하여 확인하세요.
• 재정 계획 : 주택 구매는 큰 재정적 투자이므로 충분한 자금을 확보하고 월별 예산을 세우는 것이 중요합니다. 대출 상환금, 재산세, 유지보수 비용 등을 고려하여 현실적인 재정 계획을 세우세요.
• 협상 기술 : 가격 협상은 주택 구매에서 중요한 부분입니다. 시장 동향과 경쟁 매물을 파악하고, 판매자와 합리적인 가격을 협상하세요.
• 법률 자문 : 주택 구매 계약서와 관련된 법적 문제를 이해하기 위해 변호사나 부동산 중개업자와 상담하는 것이 좋습니다.
• 타이밍 : 주택 시장은 변동성이 있으므로 구매 시기를 잘 선택하는 것이 중요합니다. 경기 침체나 금리 인상 등의 요인을 고려하여 적절한 타이밍을 선택하세요.

이러한 조언을 따르면 성공적인 주택 구매를 위한 준비를 갖출 수 있을 것입니다.

오늘은 부동산 용어 중에서도 가장 기본이 되는 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다. 이 세 가지 개념만 잘 알고 있어도 나에게 맞는 대출상품을 선택하는 데 큰 도움이 될 거예요. 그럼 다음 시간에도 유용한 정보로 찾아오겠습니다!

내생애 최초주택 자금 대출 금리 및 자격 총정리